Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Для приобретения квартир застройщики часто предлагают заключать договоры долевого участия (ДДУ). Суть таких сделок сводится к тому, что покупатели жилья являются не только дольщиками, но и инвесторами, ведь на полученные после заключения договора средства, строительная компания будет возводить здание. В результате комфортное жильё в новостройке можно заполучить по цене, заметно ниже рыночной.

Однако, здесь есть один нюанс: регистрация договора участия в долевом строительстве обязательна, иначе он не будет иметь юридически-правовой силы. Рассмотрим все ключевые моменты, связанные с [abbr title=»Договор долевого участия»]ДДУ[/abbr].

Особенности заключения договора

Необходимо понимать, что какой-либо установленной формы такие договоры не имеют, поэтому каждая компания предлагает потенциальным инвесторам собственные образцы документов. Разумеется, основные риски при долевом участии в строительстве несут покупатели. На центральном телевидении периодически мелькают сюжеты об обманутых дольщиков, доверившихся недобросовестным застройщикам и оставшимся без денег и квартир.

Чтобы избежать подобных инцидентов, в теле договора должны отображаться такие моменты:

• предмет договора — здесь указываются обязанности организации-застройщика по исполнению обязательств и передаче квартир в собственность инвесторам;
• описание объекта — никаких двусмысленных трактовок, только актуальные данные: адрес местонахождения квартиры, этажность здания, площадь, номер квартиры, наличие балкона, черновая отделка или ремонт;
• сроки введения недвижимости в эксплуатацию — здесь обязательно делается пометка о сроках передачи квартир дольщикам;
• оплата — итоговая стоимость недвижимости и порядок взаиморасчетов;
• гарантийные обязательства — обычно компания-застройщик дает 5 лет гарантии на строение, и 3 года на подведенные инженерные коммуникации;
• финансовый гарант — данные об отчисления, полисе страхования, банковском поручительстве;
• проектная декларация и сведения о собственности участка — обременения на землю со стороны третьих лиц.

Разумеется, это не дает 100% гарантии порядочности застройщика, но перечисленные пункты помогут отстоять свои интересы в суде.

[important]Важно! Договора долевого строительства заключаются только письменно, устная договорённость не имеет законной силы.[/important]

Правовое урегулирование

Основные положения, связанные с заключением [abbr title=»Договор долевого участия»]ДДУ[/abbr] прописаны в статье 4 Федерального закона № 214 (Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).

Помимо этого, можно обратиться к Федеральному закону № 218 (Госрегистрация недвижимости), в частности, статьям:

• ст.13 — порядок внесения сведений в [abbr title=»Единый государственный реестр недвижимости»]ЕГРН[/abbr];
• ст.16 — сроки выполнения кадастрового учёта;
• ст.17 — пошлина за госрегистрацию права собственности;
• ст.25-27 — основания для возврата, приостановления и отказа в госрегистрации права собственности.

[file] Скачать для просмотра и печати:

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Статья 333.33 Налогового кодекса РФ «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий»

[/file]

Пошаговая инструкция регистрации [abbr title=»Договор долевого участия»]ДДУ[/abbr]

Рассмотрим, как происходит регистрация договоров долевого участия в строительстве.

Куда обращаться

Этими вопросами занимается Росреестр, обращаться нужно в то отделение, которое территориально относится к объекту застройки.

Здесь необходимо уточнить, что для процедуры регистрации необходимо присутствие дольщика и представителя компании-застройщика, поэтому день и время визита нужно предварительно согласовать.

Необходимые документы

Для процедуры регистрации необходимы такие документы:

• паспорт дольщика;
• учредительные документы компании-застройщика;
• проектная документация;
• разрешение на застройку;
• план многоквартирного дома или иного объекта, указанного в договоре;
• акты перехода права владения на объект (2 экземпляра);
• договор участия в долевом строительстве;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• свидетельство госрегистрации юрлица;
• заявление о регистрации.

[useful]Важно! Сотрудник Росреестра может запросить дополнительные документы, обязательные для регистрации договора и проверки легитимности сделки.[/useful]

Порядок регистрации

Действовать нужно в такой последовательности:

1. заключить договор с компанией-застройщиком, проверить правильность заполнения, заверить согласие с условиями личной подписью;
2. выбрать отделение Росреестра, согласовать день посещения с представителем застройщика;
3. подготовить пакет документов и подать их на рассмотрение;
4. получить письменное подтверждение принятия бумаг;
5. подождать установленный законом срок;
6. получить выписку о регистрации договора.

Получение расписки в Росреестре

В этом документе отображается такая информация:

• дата подачи заявления;
• перечень документации, принятой к рассмотрению;
• подпись (с расшифровкой) ответственного лица, принявшего документы;
• контактные номера специалиста, к которому можно обратиться.

Собранные документы внимательно изучаются на предмет проверки чистоты сделки, что полностью исключает двойные продажи квартир и прочие неприятные инциденты. Если противоречий к совершению сделки не выявлено, договор регистрируется: ему присваивается номер, ставится штамп, данные вносятся в госреестр.

Сроки регистрации

Время рассмотрения таких обращений лимитировано, и регулируется на законодательном уровне. Этот порядок подробно рассмотрен статьей 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Срок ожидания составит:

• 7 рабочих дней — с момента приёма заявления и сопутствующих документов Росреестром;
• 9 рабочих дней — с момента подачи документов через [abbr title=»Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг»]МФЦ[/abbr].

[warning]Важно! Если в документах обнаружены некорректные сведения, сотрудник Росреестра вправе отказать зарегистрировать договор. В этом случае, застройщику и дольщику даётся время на исправление неточностей и сроки регистрации могут увеличиться до 30 дней.[/warning]

Как проконтролировать процедуру регистрации

Узнать о том, что договор прошёл регистрацию можно самостоятельно. Для этого существует 3 варианта действий:

• позвонить специалисту, номер которого указан в полученной расписке;
• сделать запрос в Росреестр и получить выписку из [abbr title=»Единый государственный реестр недвижимости»]ЕГРН[/abbr];
• получить интересующие сведения в режиме онлайн.

В третьем случае, нужно перейти на официальный сайт Росреестра, воспользовавшись ссылкой https://rosreestr.ru/site/. Здесь необходимо найти подраздел электронных услуг и сервисов, далее:

• пункт справочной информации по объектам недвижимости;
• внести в форму поиска номер договора долевого участия в строительстве;
• отправить запрос на обработку данных;
• в открывшемся окне выбрать подкатегорию «Прав и ограничений», если номер [abbr title=»Договор долевого участия»]ДДУ[/abbr] здесь отображается, регистрация прошла успешно.

Сколько стоит процедура

На основании статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, размер пошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве предусмотрен в размерах:

• для физического лица — 350 рублей;
• для юридического лица — 6 000 рублей.

Необходимо понимать, что оплата производится в безналичной форме, предоставляется лишь квитанция об оплате.

Получение

Раньше дольщикам выдавалось свидетельство о регистрации договора, на основании которого проводилось переоформление права собственности. Сейчас выдаётся только выписка.

Если документы пересылались на регистрацию в электронном виде: Госуслуги, сайт Росреестра или [abbr title=»Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг»]МФЦ[/abbr], выписка с номером договора придёт на указанный номер электронной почты. Получить бумажный экземпляр можно при личном посещении, предъявив сотруднику паспорт и расписку, выданную специалистом Росреестра при подаче документов.

Нюансы, о которых нужно знать

Долевое строительство — довольно щекотливая тема, с которой многие покупатели жилья предпочитают не связываться. Дело в том, что если компания-застройщик объявляет себя банкротом, возврат вложенных средств становится весьма проблематичен, а иногда невозможен. Однако, стоимость такого жилья получается ниже среднерыночных цен, установленных в регионе, кроме этого, по дополнительному согласованию с застройщиком можно сразу указать нужную планировку квартиры.

Чтобы избежать неприятностей, необходимо знать о таких нюансах заключения договора:

• В условиях обязательно должны оговариваться сроки передачи квартир инвесторам. Необходимо понимать, что ввод здания в эксплуатацию и переход права собственности — это разные понятия, и иногда сдав объект приёмной комиссии застройщики затягивают время передачи ключей дольщикам.
• Недострой и земельный участок находится в залоге у всех дольщиков до момента, пока застройщик полностью не исполнит взятые обязательства.
• Согласно действующему законодательству, дольщики могут переуступить свои права третьим лицам.

Кроме этого, по договору участия в долевом строительстве, право собственности у покупателя на жилплощадь появляется лишь после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.