Знай свои права!

Как правильно оформить и где получить налоговый вычет при продаже недвижимости

Налоговое законодательство Российской Федерации постоянно совершенствуется. В частности, в 2016 году введены изменения, коснувшиеся продавцов собственности. Имущественный вычет при продаже квартиры теперь предоставляется резидентам, осуществляющим продажу или уступку доли в коллективной собственности (статья 220 пункт 1 Налогового кодекса (НК)).

Разберем, кому полагается налоговый вычет при продаже недвижимости. Как оформляется фискальная преференция. Как законно снизить взносы в бюджет в 2018 году, если отложить продажу не представляется возможным.

Статья 220 Налогового кодекса РФ «Имущественные налоговые вычеты»

Основные понятия

Каждый гражданин обязан вносить в казну часть своих официальных доходов. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 210 НК. В частности, в нее включается прибыль от продажи недвижимости при определенных ситуациях. Однако закон позволяет уменьшить базу налогообложения на установленную в законе сумму. Таковая операция называется предоставлением налогового вычета.

Механизм исчисления преференции таков:

  1. Гражданин получает доход, с которого в бюджет обязан отдать 13%;
  2. Прибыль определяется на основании документов как разница между вложениями в имущество и ценой продажи;
  3. Прибыль разрешено уменьшить на:
    1. один миллион рублей при реализации дома, квартиры, земельного надела и некоторых других видов собственности;
    2. 250 000,0 руб. — гаражей, автотранспорта и иного;
  4. 13% налога взимается с уменьшенного дохода.
Для сведения: вычетом называется преференция по снижению базы налогообложения при продаже собственности.

Статья 210 Налогового кодекса РФ «Налоговая база»

Кому полагается

Преференция рассчитана только на определенный круг лиц. Требования к претендентам на получение таковы:

  • наличие гражданства РФ;
  • проживание на территории страны не менее полугода.
Подсказка: использовать преференцию можно многократно. Она ограничивается максимальной суммой на один год.

Кто платить не должен

В нормативной базе прописаны условия, при которых прибыль освобождается от налогообложения. С 2016 года они таковы:

  1. Не нужно декларировать продажу недвижимости, которой человек владел более трех лет, если собственность возникла на основании:
    1. наследования или дарения от близких родственников (определяется Семейным кодексом);
    2. приватизации;
    3. договора с иждивенцем о пожизненном содержании;
  2. Приобретенный дом не облагается сбором в казну, если человек владел им не менее пяти лет.

Порядок исчисления базы налогообложения

Закон определяет налогооблагаемую базу в сумме полученного дохода. Из этого правила следует, что ее можно уменьшить на величину затрат. В случае продажи недвижимости налогоплательщику предстоит сделать следующее:

  1. Документально подтвердить:
    1. полученную прибыль;
    2. понесенные затраты на приобретение недвижимости;
  2. В декларацию внести разницу;
  3. Подсчитать 13% от полученной суммы;
  4. Подать заявку на преференцию.

Скачать заявление на имущественный вычет при продаже квартиры

Для расчета взноса за основу берется весь доход от реализации дома (квартиры). Поэтому налогоплательщик может либо получить вычет, либо уменьшить основу для налогообложения на сумму своих фактических расходов на приобретение этого имущества. Только в последнем случае налог будет взиматься с чистой прибыли.

Дополнительные нюансы

В обязанности инспекторов ФНС входит определение законности использования привилегий. В частности, они обязаны проверить правильность определения стоимости недвижимости при реализации. А именно:

  1. Размер оплаты по договору сравнивается с кадастровой стоимостью;
  2. Если в документе фигурирует меньшая сумма, то производятся доначисление базы;
  3. Таковые применяются с уменьшающим коэффициентом 0,7.
Совет: нет смысла уменьшать стоимость собственности в договоре купли-продажи. Налоговики доначислят недостающее до 70% кадастровой.

Разъяснения ФНС

При первичном прочтении положений НК граждане решили, что могут уменьшать доходы сразу на сумму вычета и расходы на приобретение недвижимости. Однако Федеральная налоговая служба взяла на себя обязанность по разъяснению этого момента. В письме № АС-4-1114599@ от 12.08.13 даны такие комментарии:

  1. Налогоплательщики могут выбрать только одну из преференции:
    • уменьшить базу на величину затрат;
    • воспользоваться стандартным вычетом;
  2. Затраты при исчислении ограничены суммой в 2 000 000,0 руб.

Таким образом, перед обращением в отделение ФНС за льготой нужно хорошо все просчитать. Люди, продавшие наследственное или подаренное жилье, смогут воспользоваться стандартной льготой.

Скачать для просмотра и печати:

Письмо ФНС России от 12.08.2013 № АС-4-1114599@ «О порядке представления документов для получения имущественного налогового вычета»

Пример 1

Иванов М. приобрел квартиру в 2016 году за 2 500 000,0 руб. В 2018 продал жилье за 4 000 000,0 руб. Он решил обратиться в отделение ФНС за преференцией. Предоставил документы, подтверждающие сделки и кадастровую справку. В последней содержалась информация о том, что цена сделки не отличалась от рыночной.

Расчет налога таков. Разница между суммой покупки и последующей продажи составляет:

  • 4 млн р. — 2,5 млн р. = 1,5 млн р.

Максимальная преференция составляет:

  • 1 млн р. — стандартная;
  • 2 млн р. — по затратам.

Выгоднее воспользоваться второй:

  • (4 000 000,0 р. — 2 000 000,0 р.) х 13% = 260 000,0 р.

Если бы Иванов М. не смог подтвердить затраты на приобретение жилья, то сбор пришлось бы выплатить в бюджет:

  • (4 000 00,0 — 1 000 000,0) х 0,13 = 390 000,0 руб.

Алгоритм оформления вычета

Информацию о полученных доходах граждане обязаны подать в отделение ФНС по месту регистрации в заявительном порядке. Делается это до 30 апреля года, следующего за периодом осуществления продажи. Деньги должны поступить в бюджет до 15 июня того же года. Следовательно, у гражданина не так много времени, чтобы воспользоваться преференцией.

Внимание: привилегия не предоставляется автоматически. О желании воспользоваться таковой человек должен заявить письменно.

Шаг 1: собираем документы

Налоговикам следует предоставить документальные доказательства законности требования об уменьшении налогооблагаемой базы.

Для этого потребуются:

  • паспорт гражданина РФ;
  • сведения о дате:
    • приобретение собственности;
    • ее реализации;
  • договоры купли-продажи;
  • платежная документация;
  • декларация 3-НДФЛ.

Внимание: обращаться в отделение ФНС можно такими способами:

  • путем личного посещения подразделения;
  • через личный кабинет на официальном сайте госоргана.

Шаг 2: определяем выгодный путь снижения взноса в казну

На данном этапе следует выяснить, нужно ли вообще платить. Правила таковы:

  1. Если имущество приобретено до 01.01.16, то минимальный срок владения должен превышать три года. Если позже — пять лет. Кроме перечисленных выше исключений;
  2. Если сумма сделки ниже кадастровой собственности, то выплатить взнос все равно придется.

Уменьшить базу можно двумя способами (смотреть выше). Людям, продавшим купленную недвижимость, выгоднее использовать преференцию по затратам. А тем, кто получил наследство или дар, остается только стандартный вариант.

Совет: необходимо все рассчитать. Заявление в ФНС изменить не получится.

Шаг 3: подаем документы налоговикам

Подготовленный пакет необходимо передать в отделение ФНС. При этом следует иметь на руках оригиналы. Инспектор проведет такие мероприятия:

  1. Проверит правильность оформления декларации;
  2. Сверит оригиналы с копиями;
  3. Подскажет, каких бумаг не хватает;
  4. Выдаст справку о том, что принял обращение.
Подсказка: запрещено допускать ошибки или описки в декларации. Иначе пакет отправят заявителю без рассмотрения.

Шаг 4: ожидание ответа из госоргана

Налоговики обязаны провести проверку предоставленной информации. Кроме того, они производят расчет:

  • кадастровой стоимости жилья, указанного в бумагах;
  • правильности использования привилегии.

Кроме того, инспектор должен сверить данные, предоставленные контрагентами. Ведь за льготами обращаются как продавец, так и покупатель. Их заявки проверяются на соответствие указанных сумм, а также данных в копиях договоров.

По результатам проверочных мероприятий принимается соответствующее решение. О его сути заявителя оповещают в письменной форме. Если решение положительное, то можно вносить в бюджет уменьшенную сумму. Если же пришел отказ, то придется выплатить все.

Внимание: в соответствии с действующим законодательством, граждане могут оспорить решение налоговиков в судебном порядке. В случае выигрыша процесса деньги вернут.

Полагается ли льгота пенсионерам

Закон ограничивает перечень льготников по сборам в казну только гражданством и временем проживания в стране. Претендовать на снижение базы может любой продавец собственности, без учета:

  • наличия места службы;
  • достижения пенсионного возраста;
  • материального положения и другого.

Пенсионеру нужно выполнить действия, описанные выше. Начать следует с определения необходимости подачи декларации. Если налог платить нужно, то выполняются описанные мероприятия.

Если продано несколько объектов

Преференция предоставляется налогоплательщику. Таковое правило означает следующее:

  1. На один миллион в год уменьшается база по всем проданным объектам. Ограничения по затратам также действуют на все квартиры;
  2. То же относится к долевой собственности, реализованной по единому договору купли-продажи. Один миллион делится между бывшими собственниками.

Однако правило позволяет уменьшить взносы в казну. Если продается квартира, находящяяся во владении нескольких лиц, то выгоднее оформлять несколько договоров купли-продажи. В таковой ситуации каждому продавцу полагается отдельная льгота.

Внимание: продавать объект выгоднее частями.

Пример 2

Супруги Петровы продали за 3 000 000,0 р. квартиру, полученную в наследство от матери жены. Использовали ее менее трех лет. Рассчитаем, как выгоднее оформить реализацию.

Если составить договор на одного из супругов, то льготу предоставят лишь одному человеку. В данном случае претендовать можно на стандартное уменьшение. А именно:

  • (3 000 000,0 — 1 000 000,0) х 13% = 260 000,0 р. (выплата в казну).

Если продать жилье частями, то каждый из супругов сможет заявить о желании получить стандартный вычет:

  • (1 500 000,0 — 1 000 000,0) х 13% = 65 000,0 р. (выплатит каждый).

И семья внесет в казну:

  • 65 000,0 р. х 2 чел. = 130 000,0 руб.

Выгода составляет: 130 000,0 руб.

Посмотрите видео о налоговом вычете при продаже имущества
Ссылка на текущую статью Защита прав потребителей